Analisa Kenapa PROGRAM OK OCE dan DP 0
Banyak Dibantai oleh Kelompok Anti ANIES-SANDI?
Karena dua program ini memiliki impact yang tidak bagus untuk pengembang sebagai supporter Utama dari terdakwa.
Lah kaitannya apa sama pengembang ???
Emang ada ???
Jelas ada !!!
Saya jelaskan sedikit ya mengenai source of income dari pengembang selama ini.
Pengembang/developer memiliki 2 source income terbesar: MARKETING SALES dan RECURRING RENT
Marketing sales berasal dari penjualan hunian di primary market (- definisi primary market ini adalah Rumah yang dibeli langsung dari developer oleh pembeli, bukan secondary market alias beli kepada pembeli sebelumnya lewat agent ataupun direct).
Recurring rent berasal dari biaya sewa dan service charge yang dikenakan oleh pengembang kepa penyewa retail space (outlets, stores, boutiques). Bukan retail space yang dijual dengan system strata titles.
Trend revenue dari pengembang besar saat ini sedang turun dalam year on year antara -8% sampai -22% (data terlampir), dari 4 pengembang besar BSDE, SMRA, CTRA cuma APLN saja yang masih ada peningkatan pertumbuhan pendapatan bersihnya sampai dengan LK Q3-2016, yang lainnya rata anjlok. (terlampir lapkeu dari 4 pengembang yang sudah ada http://idx-investor.blogspot.co.id/)
Mengenai retail space saat ini dengan tumbuh pesatnya e-commerce dan digitalisasi keuangan membuat banyak orang sudah lebih banyak melakukan transaksi perdagangan/commerce melalui smart device sehingga kebutuhan akan retail space makin turun. Hal ini sudah mulai terjadi di Singapore karena local people less spending di malls dan juga karena tourist less spending (kecuali tourist Indonesia)
Berita beritanya juga banyak:
http://www.straitstimes.com/business/economy/shoppers-paradise-lost-singapore-malls-suffer-as-locals-tourists-curb-spending
https://www.bloomberg.com/news/articles/2016-05-23/empty-stores-multiply-as-singapore-no-longer-shoppers-paradise
http://sbr.com.sg/commercial-property/commentary/singapores-commercial-property-market-%E2%80%93-no-signs-turnaround
Trend e-commerce ini yang paling menakutkan karena sekarang saya sudah tidak lagi beli casing handphone ke ITC atau Ambassador karena bs mendapatkan produk yang dijual dengan harga 50-75ribu rupiah dengan membeli langsung di China lewat ALIEXPRESS hanya 10 dollar untuk 4 pcs product (avr 30ribu rupiah). Free Ongkir pula (tulisan ini bukan untuk promosi ALIEXPRESS).
Nah sekarang kita lihat objective dari program OK OCE dan DP 0%
OK OCE cover 5 hal:
- Pertama, pemberian modal dan pendampingan usaha.
- Kedua, pelatihan oleh pengusaha sukses, yaitu pembangunan SDM melalui pendampingan (mentoring).
hal ini berdasarkan pengalaman Cawagub bahwa sebelum mentoring 8 dari 10 pengusaha itu failed. Tapi, setelah mentoring, berbalik menjadi 8 pengusaha itu yang sukses.
- Ketiga, garansi inovasi bekerjasama dengan swasta.
- Keempat, lulusan SMK langsung dapat kerja.
- Kelima, kredit khusus untuk ibu-ibu.
Output dari program ini jelas: service oriented enterprenuer, produsen dari inovasi kreasi Rumah tangga dan trader/pedagang yang unggul.
Dengan OK OCE maka akan lahir pengusaha pengusaha baru yang akan menawarkan jasa dan product nya secara direct kepada end users via digital (e-commerce) sehingga pembeli bisa langsung direct purchase online tanpa harus bermacet macet ke mall.
Ada tiga hal disini yang perlu dicatat:
1. Pembeli dan penjual langsung bertemu di digital marketplace
2. Tidak ada kebutuhan sewa retail space
3. Less traffic to Malls, more traffic to JNE J&T TIKI
Artinya potensi sewa retail space akan turun dan recurring income buat pengembang akan drop (khususnya untuk retail space kelas ITC)
Sekarang DP 0
Program DP 0 akan membuat first time home buyer yang eligible untuk ikut dalam program ini akan lebih cenderung membeli hunian dengan cara ini.
Dengan persyaratan tertentu misalkan sudah memiliki KTP Jakarta minimal 5 tahun, sudah ikut dalam program selama 6 bulan serta nomor porsinya lolos dengan system undian (bila partisipan besar), maka akan banyak orang yang tidak membeli Rumah lagi ke developer di primary market.
Pasar rental Rumah akan tinggi karena sambil menunggu nomor porsinya lolos maka dia akan mengontrak atau sewa terlebih dahulu.
Bila sudah tidak sabar maka dia bisa membeli Rumah di secondary market yang harganya 15-20% lebih murah dari pada harga yang ditawarkan oleh pengembang. Apalagi Rumah tersebut sudah ready stock dan langsung huni.
Selain itu pemerintah selama ini tidak serius dalam mengembangkan affordable house ownership program dan malah menggalakan program rental housing. Padahal harusnya ini dilakukan bersamaan. Pemerintah daerah cenderung untuk 'membiarkan' saja bahwa ini adalah urusan warga dan pengembang saja (plus diatur dengan aturan KPR lewat relaksasi Loan To Value yang hanya menguntungkan ke Pengembang dan Bankir untuk peningkatan penyaluran kredit).
Nah dua hal ini yang sekarang sedang digoreng.
Inilah kenapa program *OK OCE dan DP 0* menjadi sasaran 'kemurkaan' banyak pendukung terdakwa.
Semoga teman teman semua makin yakin bahwa *OK OCE dan DP 0* ini doable dan solutif untuk warga Jakarta
Ayo SEBARKAN Info BERMANFAAT ini.
Stop pembohongan publik oleh kaum anti ANIES-SANDI.
